Prázdné kanceláře, plné byty: Jak Praha mění obchodní centra v domovy. Funguje to i jinde?
Evropa čelí rekordnímu počtu prázdných kanceláří. Praha není výjimkou. Zatímco firmy přecházejí na home office, developeři nacházejí nečekané řešení – přeměnu obchodních center na byty. Je to cesta z bytové krize, nebo jen kapka v moři?
Prázdné kanceláře, plné byty: Jak Praha mění obchodní centra v domovy. Funguje to i jinde?
28. února 2026 v 15:00 – Praha/Londýn | Evropské kancelářské trhy se dusí prázdnými prostorami. Vakance dosáhly 9,5 %. Praha zažívá vlastní transformaci – z telefonních ústředen vznikají luxusní apartmány, z kancelářských komplexů rodinné domy. Je adaptivní reuse spasitelem bytové krize?
Tento trend není jen o architektuře. Je o přežití měst, o budoucnosti práce a o hledání domova v době, kdy se stará pravidla hroutí.
Kapitola I: Praha se probouzí – z telefonní ústředny luxusní bydlení
Petrská 18: Konec jedné éry, začátek druhé
V srdci pražského Nového Města stojí budova, která léta chátrala. Bývalá telefonní ústředna z 70. let, symbol komunikační revoluce, která sama zastarala. Společnost Penta Real Estate ji nechá zbourat. Na jejím místě vyroste 82 luxusních apartmánů v kubistickém stylu.
Projekt Petrská 18 v číslech:
| Parametr | Hodnota |
|---|---|
| Lokalita | Petrská 18, Praha 1 |
| Počet bytů | 82 |
| Styl | Kubistická inspirace |
| Dokončení | 2028 |
| Developer | Penta Real Estate |
| Původní využití | Telefonní ústředna Czech Telecom |
Tento projekt není izolovaný případ. Je součástí globálního trendu, kdy telekomunikační operátoři a developeři po celém světě přeměňují bývalé technologické provozy na obytné prostory.
"This is part of a global trend of telecom operators converting legacy copper network exchanges into residential developments."
— DatacenterDynamics, 2026
Port7 a Nová Elektra: AFI Europe vsází na konverze
Jeden z největších realitních obchodů roku 2025 v Praze: AFI Europe koupila kancelářské portfolio Port7 a přeměnila ho na bydlení. Hodnota transakce: přibližně 130 milionů eur.
Další projekty v Praze:
- Nová Elektra – 290 bytů, také v majetku AFI Europe
- Holešovice – bývalá průmyslová zóna se mění v trendy obytnou čtvrť
- ISOLA Pankrác – kancelářský komplex s adaptivním využitím (Chapman Taylor, 2025)
Kapitola II: Evropa v číslech – kanceláře zejí prázdnotou
Rekordní vakance
Podle nejnovějších dat z konce roku 2025 dosahuje průměrná vakance kancelářských prostor v Evropě 9,5 %. To je nejvyšší hodnota za posledních deset let.
Evropská kancelářská vakance 2025:
| Kategorie | Vakance |
|---|---|
| Celková Evropa | 9,5 % |
| Centrální obchodní distrikty (CBD) | 5,6 % |
| Sekundární lokality | 11,1 % |
| Praha (odhad) | 8-10 % |
Zdroj: CRE Media Europe, BNP Paribas Real Estate, 2025
Nejvíce zasažená města:
- Barcelona
- Paříž
- Brusel
V těchto městech je rozdíl mezi centrem a periférií nejvýraznější.
Proč kanceláře prázdné?
Home office revoluce
Pandemie koronaviru nastartovala změnu, která přetrvává. Firmy zjistily, že nemusí mít tolik kanceláří. Zaměstnanci si zvykli pracovat z domova.
Další faktory:
- Hybridní práce – 2-3 dny v kanceláři, zbytek doma
- Úspory nákladů – firmy redukují plochy
- Kvalitnější prostory – přesun z "B" do "A" kategorie
- Coworking – sdílené prostory místo vlastních kanceláří
"This result is broadly in line with the previous two years and close to the five-year average, which is now emerging as the new post-pandemic benchmark."
— Etienne Prongue, Head of International Investment Group, BNP Paribas Real Estate
Kapitola III: Praha – město v transformaci
Bytová krize versus prázdné kanceláře
Zatímco kanceláře stojí prázdné, Praha zoufale potřebuje byty. Analytici odhadují, že město potřebuje 10 000 nových bytů ročně pro stabilizaci cen. Realita?
Praha 2025 v číslech:
| Ukazatel | Hodnota |
|---|---|
| Prodáno bytů | ~7 800 |
| Dostupná nabídka | ~5 500 |
| Potřeba pro stabilitu | 10 000 |
| Deficit ročně | ~4 500 bytů |
| Cena nového bytu (průměr) | 175 200 Kč/m² |
| Meziroční růst cen | +13 % |
Zdroj: Conbiz Residential Market Report, Q4 2025
Milníkový okamžik: Standardní byt 70 m² v Praze překročil hranici 10 milionů korun.
Stavební paralýza
Počet vydaných stavebních povolení v ČR klesl na nejnižší úroveň za 25 let – 61 613 v roce 2025.
Proč se nestaví?
- Nový stavební zákon – nepřinesl očekávané zjednodušení
- Rostoucí náklady – ceny materiálů a práce rostou
- Nedostatek pracovníků – chybí řemeslníci
- Byrokracie – povolovací procesy trvají roky
"2025 is shaping up to be the most significant turning point in the Czech real estate market in the last decade."
— Conbiz Market Analysis
V této situaci se adaptivní reuse jeví jako jedna z mála cest, jak rychle přidat bytové jednotky.
Kapitola IV: Co je adaptivní reuse?
Definice
Adaptivní reuse (adaptivní opětovné využití) znamená přeměnu existující budovy na nový účel, aniž by došlo k její demolici.
Příklady konverzí:
- Kanceláře → Bydlení
- Továrny → Lofty
- Obchodní centra → Smíšené využití
- Hotely → Rezidenční apartmány
- Sklady → Kreativní centra
Výhody adaptivního reuse
1. Rychlejší realizace
Povolení pro přestavbu často trvají kratší dobu než pro novostavbu.
2. Udržitelnost
"Adaptive reuse is one of the most sustainable forms of construction. It preserves embodied carbon in existing structures."
— Urban Sustainability Institute, 2025
3. Lokace
Kancelářské budovy často stojí v centrálních lokalitách s dobrou infrastrukturou.
4. Charakter
Staré budovy mají unikátní architekturu, kterou novostavby nemohou napodobit.
Nevýhody a výzvy
1. Technická omezení
- Půdorysy kanceláří neodpovídají bytům
- Chybí balkony a venkovní prostory
- Světelné podmínky mohou být nedostatečné
2. Náklady
Přestavba může být dražší než demolice a novostavba.
3. Regulace
Územní plány často neumožňují změnu využití bez zdlouhavého procesu.
Kapitola V: Světové inspirace – co funguje jinde?
Londýn: Světová jednička v konverzích
Londýn je pionýrem v přeměně kanceláří na byty. Britská vláda zavedla permitted development rights, které umožňují konverzi bez plného stavebního povolení.
Výsledky:
- Desítky tisíc nových bytů z kanceláří
- Rychlejší proces schvalování
- Oživení centru měst
New York: SoHo a Chelsea
Bývalé průmyslové čtvrti Manhattanu se změnily v nejžádanější rezidenční lokality.
Klíčové faktory úspěchu:
- Zachování industriálního charakteru (cihly, trámy, vysoké stropy)
- Smíšené využití (bydlení + galerie + obchody)
- Veřejná prostranství
Berlín: Mittelstand a startupy
Německá metropole kombinuje ochranu památek s moderním využitím. Bývalé továrny v Kreuzbergu a Friedrichshainu dnes slouží jako lofty a coworkingová centra.
Kapitola VI: Ekonomika konverzí
Kolik to stojí?
Přestavba kanceláře na byty:
| Nákladová položka | Rozsah (Kč/m²) |
|---|---|
| Demolice příček | 2 000–4 000 |
| Nové rozvody (voda, elektřina) | 5 000–8 000 |
| Koupelny a kuchyně | 10 000–15 000 |
| Podlahy a povrchy | 3 000–6 000 |
| Celkem | 20 000–33 000 |
Pro srovnání: Novostavba bytu v Praze stojí 35 000–50 000 Kč/m² (bez ceny pozemku).
Návratnost investice
Příklad: Port7 Praha
- Nákupní cena: ~130 milionů eur (celé portfolio)
- Počet bytů: stovky jednotek
- Prodejní cena bytu: 150 000–200 000 Kč/m²
- Odhadovaná návratnost: 15–20 % IRR
"The smart investor should view Prague today as 'Little Germany' – a safe haven for capital, with yield potential exceeding Western Europe."
— Conbiz Investment Outlook, 2026
Kapitola VII: Budoucnost – co nás čeká?
Scénáře pro Prahu
Optimistický scénář
- Změna územního plánu usnadní konverze
- Vznikne 5 000–10 000 nových bytů z kanceláří do 2030
- Ceny bytů se stabilizují
- Městská tkáň se oživí
Pesimistický scénář
- Byrokracie brzdí projekty
- Pouze luxusní konverze pro bohaté
- Gentrifikace vytlačí původní obyvatele
- Kanceláře zůstanou prázdné
Co říkají experti?
Dušan Kunovský (Central Group):
V prosinci 2025 zmrazil projekty s 1 000 byty. Důvod: "Rostoucí náklady a akutní nedostatek kvalifikované pracovní síly."
Analytici to vidí jako tlak na politiky, aby zjednodušili povolovací procesy.
Ioannis Tsakiris, EIB Vice-President:
"The project in Prague reflects our commitment to ensuring that essential workers have access to quality homes they can afford."
Evropská investiční banka podpořila pražské projekty affordable housing částkou 60 milionů eur.
Závěr: Adaptace nebo zánik?
Praha stojí na rozcestí. 9,5% vakance kanceláří v Evropě není jen problém. Je to příležitost.
Otázky, které si musíme položit:
- Jsme ochotni změnit územní plány pro rychlejší konverze?
- Jak zajistit, aby nové byty byly dostupné, ne jen luxusní?
- Můžeme zachovat charakter budov a přitom vytvořit kvalitní bydlení?
- Bude adaptivní reuse dostatečně rychlý na to, aby zmírnil bytovou krizi?
Odpovědi na tyto otázky určí, jak bude vypadat Praha za deset let.
"The goal is not just to convert buildings. The goal is to create communities."
Zdroje a další čtení
- CRE Media Europe: European office markets see stable occupancy in 2025 (February 2026)
- BNP Paribas Real Estate: Prime and secondary office vacancy level gap grows again (January 2026)
- Conbiz: Summary of the Residential Real Estate Market in the Czech Republic and Prague in 2025 and Outlook for 2026 (February 2026)
- DatacenterDynamics: Former telephone exchange in Prague, Czechia, to be replaced with luxury apartments (January 2026)
- European Investment Bank: EIB backs Prague's first affordable-housing project for public service employees (May 2025)
- Chapman Taylor: 2025 Business Review (December 2025)
- IOP Science: Conversion Potential of Vacant Office Buildings (December 2025)
- Aberdeen Investments: European real estate market outlook Q1 2026 (February 2026)
Autor: Redakce Momentum Publikováno: 28. února 2026 v 15:00
Administrátor
Autor článku
